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山东卫视《无边界商学院》“星月投资”专题:不挣快钱背后的商业逻辑

2020-07-22

△ 节目录制现场


     7月21日,由山东卫视、复旦大学管理学院、《中国名牌》杂志社联合出品的《无边界商学院》,星月投资执行总裁金毅,复旦大学管理学院产业经济学系副教授姚志勇作为节目嘉宾,共同探讨产业地产的精细化发展探索。

     地产作为典型的重资产型行业,一直以来,高周转都是缓解资金压力的有效途径,疫情期间,房地产销售压力增大,资金回笼能力考验着地产商的发展韧性,如何保证现金流的稳定,怎样拓展盈利渠道,这是地产行业需要长期思考的发展课题。


△ 《无边界商学院》节目现场



深耕产业地产 打造差异化产品线



△ 星月投资项目分布图


     星月投资成立于2004年,一直专注于地产行业中一个非常细分和小众的领域——产业地产的开发和运营。星月投资执行总裁金毅介绍,产业地产的供给之前一直是由政府主导,但政府往往无法辐射到,一些中小微型企业的用房需求。针对这个行业痛点,星月投资精准切入,一方面是避开地产红海的竞争,另一方面也是为了打造差异化的产品线。


△ 星月投资开发的陆家嘴金融街区


     在寸土寸金的上海,星月投资没有选择开发密集型写字楼,而是选择了开发建设低容积率、高绿化率的花园式独栋商务别墅。配套服务完善、环境优美、定位清晰,很多企业愿意溢价购买、租住。

     姚教授补充到,星月开发的特色产业园区也很好地利用了产业集聚效应,将产业链的上下游企业组织在一起,彼此赋能,形成一个良性的循环。




打造轻重资产双轮驱动模式



△ 星月投资开发的AI未来街区


     和很多地产行业一样,星月投资最初也是以房产销售为主,快速回笼资金再投资获取利润。08年金融危机之后,星月开始重构自己的商业逻辑。公司认为,高周转其实是把风险转移到购房企业身上,如果他们出现问题,星月经营的园区自然也会出现问题,这不利于企业的长期发展;另一方面,随着经济的不断发展,核心地段的资产增值往往比销售利润更可观。


△ 星月投资开发的星月·御中心项目


     星月投资将发展策略由销售为主转为产业自持为主,不断提升自身运营能力,做到全产业链自营。自营的好处是星月投资除了能保证自己园区的管理品质,还可以将这种管理服务输出创造新的盈利点。


△ 杭州西子产业园


     杭州西子产业园,就是星月投资服务输出的典型例证。杭州西子产业园的前身是杭州锅炉厂,工业板块搬离后,老厂房该如何改造使用,是西子产业园一直在思考的问题,通过多方考察,西子产业园看中了星月投资在产业园区经营方面的经验,建立了合作关系。西子产业园借助星月的管理运营经验升级改造园区,如今的杭锅旧址已经转变为兼具文化、商业配套的多业态智慧产业园 区。




探索资产证券化道路



△ 《无边界商学院》节目现场


     产业自持比重高,流转资金的压力也会增加,星月投资开始逐步探索资产证券化。资产证券化就是利用REITs(不动产信托基金)将持有型有收益的资产打包成很多商业份额,以发行收益凭证的方式募集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产领域的投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者。通过REITs,能够让不动产真正“动”起来,实现一个良性的循环。



     2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,并出台配套指引,标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。内容初步聚焦在基础设施建设和特色产业园区,这正好与星月所投资的行业密切相关。金毅认为,这给了星月一个机会,跟着国家的金融政策调整进行一个大胆的尝试和变革。

     但我国的REITs起步较晚,未来如何发展符合我国国情的资产证券化工具,仍需要像星月投资这样的地产行业代表去不断深耕和探索。